부동산 셀프등기_하는 방법

안녕하세요. 조던 권입니다. 
오늘은 최근에 개인적으로 부동산 계약을 하면서 관심을 갖게 된 " 부동산 셀프 등기 "에 대한 포스팅을 준비해 보았습니다. 부동산 거래를 하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다.

 

---

 
 
 
부동산 셀프 등기 정말 가능할까?
 
 
 부동산 거래하면서, 느끼는 생각이 정말 셀프 등기 작성 가능할까요?입니다. 보통의 일반인이라면 아파트 혹은 빌라 등 거주 목적으로 매수, 매도해본 적이 있으셨다면 매매계약을 거쳐서 소유권이 어떻게 이동이 되는지 어느 정도의 행정적인 절차에 대해서 감은 있으리시라고 생각됩니다. 바로 거래가 되는 부동산의 소유권이 매도자로부터 매수자에게 넘어가게 되는데요, 이때 진행이 꼭 필요한 것이 바로 부동산 등기입니다.
 저는 몇 번의 부동산 거래 시마다, 공인중개사무소에서 소개해주시는 법무사분을 통해서 이 부동산 등기 취득을 진행했었는데요, 그 비용이 별거 아닌데 좀 과하다 싶다는 생각이 종종 들기도 했습니다. (물론 지극히 개인적인 느낌입니다.)
 그리고, 아파트나 오피스텔, 빌라 등은 그 권리관계가 매우 단순하고 부동산의 소유권 및 범위도 분명하고 간단한 편이라서 직접 해보는 것도 크게 어렵지 않을 것 같다는 생각이 들었습니다. 우리나라의 경우 특히나 웬만한 행정적인 절차와 등록은 인터넷으로 가능한 편리한 행정인프라와 인터넷뱅킹 등이 있어서, 꼭 한번 도전해 볼 만하다고 여겨졌습니다.
 그러면 부동산 셀프 등기 정말 가능할까요? 저의 답변은, 네 당연합니다.입니다. 일단 아파트, 오피스텔, 빌라 같은 경우에는 말입니다. 일반인으로서 조금만 관심을 같고 꼼꼼하게 챙겨본다면 셀프등기 수수료도 아끼고 부동산에 대한 소유권이전이 어떻게 되는지도 체험해 볼 수 있는 분명 좋은 기회가 되실 겁니다. 
 
 
 
 
부동산 셀프 등기의 절차
 
 
 부동산 거래를 앞두고 계시다면 (ex. 아파트를 계약하고 매수를 계획하고 계시다면) 부동산 셀프 등기를 한 번만 진행해 보셔도 다음부터는 아주 쉽게 느껴지실 겁니다. 
 

 
 
 

등기 신청서랑 위임장은 인터넷 검색창에다가 인터넷 등기소 치시면 거기서 다운로드하실 수 있습니다. 수기로 직접 등기 신청서를 작성하셔도 되지만 전자표준양식(e-form)이라고 해서 이제 프로그램이 있어 그거 활용하시면 훨씬 쉽게 작성하실 수 있습니다. 
 먼저 등기 신청서 한번 하나하나 보시면 첫 번째 부동산의 표시 부분이 있습니다. 이거는 그 등기부 등본 떼셔서 고대로 그냥 쓰시면 됩니다. 그리고 아래에 보시면 거래 신고 관리번호란이 있는데, 이거는 이제 부동산 중개소에서 보통은 부동산 거래 신고를 해 주니까 거기서 이제 부동산 거래 계약 신고 필증을 받아오시면 됩니다.

그리고  거래 신고 관리번호를 작성하시면 됩니다. 이제 마지막 거래가액은 실제 매매 대금 분양받은 아파트면 분양 대금을 쓰시면 됩니다. 그리고 두 번째로 등기 원인과 그 연월일 등기 원인이라는 건데,,, 그러니까 이 부동산을 어떻게 취득했느냐를 쓰는 겁니다. 그래서 매매로 취득하셨으면 매매라고 적고, 증여나 상속으로 취득을 하셨으면 상속 이렇게 적으시면 됩니다. 매매 계약 일자 그리고 분양받으신 경우에는 분양 계약 일자를 이제 연 월 일에 작성을 하시는 겁니다. 
 
세 번째 등기 목적은 소유권을 이전받으시는 것이므로, 매매로 하고 (상속이나 증여인 경우 상속, 증여) 소유권 이전 등기라고 쓰시면 됩니다.
 
다섯 번째 등기 의무자는 사는 사람입니다. 그래서 매도인을 쓰시면 되고요. 그리고 등기 권리자는 매수인 사는 사람 이름 적으시면 됩니다.

그다음에 이제 시가 표준액 및 국민주택 채권 매입 금액 란이 있습니다. (요게 좀 생소하고 어려운 부분일 수는 있습니다.)
이 용어가 굉장히 생소해서 그렇게 느껴지는 부분입니다. 부동산별 시가 표준액은 본인이 매수한 그 부동산을 산 금액을 적는 게 아닙니다. 아파트 같은 경우에는 공동주택 공시가격이라는 것을 쓰셔야 되는데 이거는 이제 부동산 공시가격 알림이 홈페이지에서 확인하실 수가 있습니다. 가장 최근 연도에 이제 공시 가격을 작성을 하시는 겁니다.
 
국민주택 채권 매입 금액은 시가 표준액에 따라서 금액이 좀 달라집니다. 이 금액은 이제 주택 도시 기금 홈페이지에서 확인을 하셔야 되는데 전자표준양식(e-form)으로 작성을 하시면 바로 이제 손쉽게 또 들어갈 수 있게끔 연결이 돼 있기 때문에 주택 도시 기금 홈페이지를 가셔서 보면 3권 그리고 청약 채권 이렇게 되어 있는 카테고리가 있습니다.
 거기서 제1종 국민주택 채권 클릭하시고 매입 대상 금액 조회를 누르시면 금액을 확인하실 수가 있습니다. 이게 근데 의무 매입 비율이 다 다릅니다. 그래서 예를 들어서, 부동산별로 시가 표준액이 3억 5000만 원이고 대구광역시에 있다고 하면 여기 표에 보시면 2.3%가 되는 겁니다. (표를 잘 찾아보시면 됩니다.) 이 2.3%를 의무적으로 매입을 하셔야 되는 겁니다. (작성 시, 5천 원 이상이면 올려서 쓰고 미만이면 그냥 버리면 됩니다. 반올림)
다시 말해서, 국민주택 채권 매입 금액에 부동산 별 시가 표준액과 지역의 의무 비율을 잘 보시고 적으시면 되는 겁니다.
 이때 이제 내가 그럼 부담해야 되는 금액은 얼마냐 보니, 아까 말씀드린 것처럼 이 채권 금액이 적지 않은 금액입니다. 이 금액을 그러면 다 부담해야 되냐? 그런데 그렇지는 않고요. 개인 부담금이 따로 있습니다. 개인 부담금은 국민주택 채권 매입 금액에다가 이제 할인율을 곱해서 정해집니다. 이게 전자표준양식(e-form)을 활용해서 하시면 개인 부담금을 굉장히 쉽게 계산을 하실 수가 있습니다.
 
 국민주택 채권 매입 내역 조회까지 해서, 거기를 누르시면 이제 하단에 은행 사이트들이 쭉 뜹니다.  그러면 이제 원하는 은행 사이트에 가셔서 정보 입력을 하고 조회하시면 금액이 확인이 됩니다. 그리고 바로 옆에 보면 납부하러 가기라고 되어 있있습니다. 그 거 클릭하셔서 납부하실 수가 있습니다. 이제 납부하시면 납부 영수증이 확인이 되는데, 그러면 거기에 있는 국민주택 채권 발행 번호 있습니다. 그게 있어요. 그래서 납부 영수증 보고 진행하시면 됩니다. 


취득세, 지방 교육세 세금 한번 보겠습니다. 취득세는 이제 주택 면적이나 가격에 따라 달라집니다. 그렇기 때문에 위택스라는 소득공제 시 자주 사용하는 사이트를 이용합니다.  위택스에서 그 세금 계산을 하실 수가 있습니다. 세액 미리 계산하기에서 이제 클릭하시면 뭐 지방 교육세, 취득세 농어촌 특별세 같이 쭉 나옵니다. 그러면 과세 표준액에는 실제 산 가격을 넣으시면 그럼 금액이 쭉 계산돼서 나오니까 그 금액을 작성하시면 됩니다.
 
 그리고 이제 등기 신청 수수료는 직접 은행에 가서 내셔도 되고 인터넷 등기소 홈페이지에 있는 전자표준양식(e-form) 활용해서 하시면 바로 옆에 전자 납부 시스템이라는 게 있습니다. 고거를 클릭하시면 거기서 납부하실 수도 있고, 그 영수증에도 납부 번호가 있게 됩니다. 그래서 그걸 작성하시면 됩니다. (납부 번호를 알려면 영수증을 꼭 확인해 봐야 합니다. 중요. 그래서 은행에 직접 가서 납부를 하실 때는 꼭 영수증을 받아두셔서 잘 보관해 주셔야 합니다.) 
 
그리고 이제 등기 의무자의 등기필 정보에는 매도인이 등기필증을 가지고 있습니다. 그러면 여기 스티커를 살짝 떼어보면 일련번호가 쓰여 있습니다. 그 번호를 적으시면 됩니다. 그런데 여기서 이제 끝이 아닙니다. 아직 ㅎㅎ이제 첨부 서류를 준비를 하셔서 이 등기 신청서랑 같이 등기소 가셔야 합니다.
 
내가 준비할 서류 매도인에게 받아야 할 서류 그리고 부동산에서 받아야 할 서류 필요한 수가 너무 엄청 많은 거 같은데, 부동산 셀프등기를 위해 이쯤에서 한번 정리하겠습니다.
 

 * 매도인에게 받은 서류들

 그럼 매도인한테 그럼 뭘 요청해서 받아야 되느냐, 첫 번째로 등기 필증이죠 이거 매도인이 가지고 있으니까요. 그리고 두 번째로 매도용 인감증명서를 이제 매수자 인적 사항을 적어서 발급해 달라고 해야 됩니다. 이렇게 요청을 하셔야 합니다. 그리고 세 번째로 주민등록 초본을 받아야 됩니다. 매도인의 주민등록 초본상에는 주소 변동 이력이 다 나와 있어야 됩니다. 만약에 공동명이면 각각 다 받으셔야 합니다. 그리고 이제 인감도장 준비해 오라고 하셔야 합니다. 매도자의 인감도장을 이제 가지고 가는 건 아니고 (매도인이 같이 등기소에 가지는 않으므로) 위임장에 찍어야 하기 때문입니다.
 
* 매수자(본인)가 준비할 서류들

첫 번째로 등기 신청서 위에서 말씀드린 부분을 작성한 것 준비합니다.  전자표준양식(e-form)으로 하셨으면 프린트하셔야 될 거고 직접 수기로 하셨으면 하셔서 가지고 가시는 겁니다. 주민등록 등본 이제 이것도 공동 명의인 경우에는 각각 한 분씩 필요합니다. 
그리고 (도장 인감, 도장이면 더 좋은데 꼭 그럴 필요는 없습니다.)
 그리고 신분증, 토지 대장 건축물대장, 취득세 납부한 영수증 국민주택 채권 매입 영수증, 법원 수입 인지, 소유권 이전 등기 신청 수수료 납부 영수증을 준비합니다.
 마지막으로 보통 중개사 거쳐서 하니까 그런 경우에는 중개사한테 매매 계약서를 받아야 합니다. 그리고 부동산 거래 계약 신고필증 (공인중개사가 보통 신고를 대신해 주니까 가지고 있음)을 받으셔야 합니다.  이때 각 2부씩 해야 합니다. 
 

 * 이렇게 서류 준비가 다 끝났으면 등기소로 갑니다. 

 참고로, 토지 건축물대장, 주민등록 등본 등은 정부24에서 떼셔도 되고 그게 아니면 가셔서 직접 구청이나 주민센터에서 떼시면 됩니다. 근데 이때 좀 주의하셔야 될 점은 토지 대장 같은 경우에는 대지권 등록부까지 함께 받으셔야 됩니다. 아파트 부지가 여러 필지 있는 경우가 대부분이므로, 그러면 필지별로 다 받으셔야 됩니다. 그리고 이제 건축물대장은 전용으로 발급을 받으시면 됩니다. 
 이제 구청 세무과에 가셔서 취득세 신고를 하시는 겁니다. 취득세 신고는 잔금을 납부하는 당일에 가능합니다. 그래서 취득일에 잔금일을 적어야 한다 점만 주의해서 취득세 신고를 하시면 됩니다. 그리고 이때 매매 계약서, 부동산 거래 신고 계약 신고 필증 각각 2부 준비해야 됩니다. (왜냐하면 취득세 신고하실 때 1부를 내시고, 그리고 나중에 등기소 가셔서 1부를 내야 하기 때문입니다.) 취득세 신고를 하시면서 이제 매매 계약서 그리고 부동산 거래 신고 계약 신고 필증 사본을 1부씩 냅니다. 그리고 고지서 받으셔서 은행에 가서 납부를 하시면 됩니다. (취득세도 꼭 은행 가서 내셔야 하는 건 아니고 위택스에서 납부 가능합니다. 인터넷뱅킹 통해서 그렇게 하셔도 됩니다.)

 만약 국민주택 채권 매입과 즉시 매도를 인터넷으로 하지 못했다면 그냥 은행에 직접 가서 하셔도 다 가능합니다. 그 금액만 납부하시면 됩니다. 등기 신청 수수료나 정부 수입 인지도 마찬가지입니다. 이 경우에도 인터넷으로 납부를 하셔도 되고 (예를 들어 정부 수입 인지는 전자 수입 인지 홈페이지에서 납부) 아니면 은행에 가셔서 그 납부하셔도 됩니다.
 
그럼 지금까지 받은 서류랑 영수증이랑 이런 거 하나도 빠짐없이 가지고 등기소에 제출하시면 됩니다. 여기서 조금 꿀팁을 또 말씀을 드리면 등기 편철 순서가 있습니다. 등기자료 서류를 어떻게 편철하는 순서가 있는데 거기에 맞춰서 하시면 조금 더 빨리 진행하실 수가 있습니다. 부동산 셀프 등기다 보니 좀 수고스럽지만 할만합니다.
 
등기 신청서 ▷ 취득세 영수필 확인서 ▷등기 신청 수수료 영수증 확인서 ▷ 매매 목록 위임장 ▷ 인감증명서 (인감 등록을 안 해 주셨다면 본인 서명 사실 확인서) ▷주민등록표 초본, 등본 ▷ 토지 집합 건축물대장 등본 ▷ 부동산 거래 계약 신고 필증 ▷ 매매계약서 ▷ 등기필증 이렇게 편철하셔 가지고 제출하시면 됩니다. 서류를 제출하시고 이제 기다리시면 됩니다. 등기소 직원께서 뭐가 부족한 서류가 있으면 말씀을 해 주십니다. 완료가 됐다고 하면 가시면 됩니다.

 
 
부동산 셀프 등기 마지막 확인
 
 
 등기소를 떠나시기 전에 등기 완료 통지서라는 걸 꼭 우편으로 받겠다고 신청을 하고 가셔야 우편으로 받으실 수가 있습니다. (직접 등기소에 다시 오는 번거 움을 피하기 위함입니다.) 그게 신청하고 한 일주일 정도 있으면 이제 우편 주소로 받으실 수가 있습니다.  그리고 최종적으로 매수한 부동산에 등기가 잘되어 있는지 해당 주소지에 등기부등본(법원홈페이지)을  반드시 꼭 떼서 등기가 잘 되어 있는지 한번 체크해야 됩니다.
 
혼자서 부동산 셀프 등기하려고 하신 분들에게 큰 도움이 됐을 것이라 믿습니다. 처음에는 복잡하게 느끼실 수 있지만 정말 한 번만 해보시면 그렇게 어렵지 않게 준비를 하실 수 있을 겁니다. 꼼꼼하게 하나하나 진행하다 보면  충분히 따라가실 수 있을 것 같습니다. 
 

---

 
 

요약정리

1. 아래 셀프 등기를 위한 주요 홈페이지들을 기억하고 활용하자.
2. 인터넷 등기소, 주택 도시 기금 홈페이지, 부동산 공시가격 알림이 홈페이지, 위택스, 정부 24, 전자 수입 인지 홈페이지, 법원홈페이지)
3. 아파트 매수자라면 천천히, 꼼꼼하게 진행하면 가능하다.
 
 

이상으로 오늘의 포스팅을 마칩니다.